Real Estate: l’approccio data driven alla gestione degli spazi

L’evoluzione tecnologica e la digitalizzazione guidano il processo di innovazione del settore immobiliare, rendendo disponibili dati e informazioni che diventano un fattore competitivo fondamentale. Una trasformazione che riguarda, in primis, gli edifici del terziario dove l’adozione di soluzioni tecnologiche innovative è diventata prioritaria per rispondere alla crescente richiesta di flessibilità conseguita all’affermarsi del lavoro ibrido, per garantire la sicurezza e per massimizzare l’efficienza operativa del building in linea con quanto previsto dalle principali certificazioni di sostenibilità ambientale.
Importanti i riflessi sul ruolo di facility manager, energy manager e property manager, che oggi possono basare la propria attività, e le decisioni strategiche, su dati qualitativi e quantitativi che forniscono un quadro realistico sull’utilizzo del building, sui parametri ambientali legati alla qualità dell’aria e al comfort illuminotecnico e sul funzionamento degli impianti.
Grazie all’approccio data driven è dunque possibile mettere a punto un ambiente lavorativo ottimizzato, orientato alla salute e al benessere delle persone che lo abitano, agevolando una gestione orientata al contenimento dei costi energetici e alla manutenzione predittiva degli impianti.

L’applicazione, ormai matura, del Building Information Modeling (BIM) unito all’uso di tecnologie innovative come il computational e il generative design, ridefinisce il modo in cui gli spazi vengono concepiti e organizzati.
Le piattaforme per la gestione degli spazi in grado di restituire report e indicatori misurabili rappresentano lo strumento principe nelle mani del facility manager. Soluzioni che nel tempo si sono arricchite di nuove funzionalità e nuove interfacce per una rinnovata user experience. A tutto ciò si aggiunge l’integrazione con sistemi di collaboration, voluta per rispondere alle nuove esigenze dettate dal lavoro ibrido, e lo sviluppo di nuovi analytics, studiati per fornire al facility manager metriche aggiuntive per una gestione dinamica degli spazi di lavoro. E quando si parla di dati non si può non considerare il cloud, sul quale si sono ormai trasferite le piattaforme più evolute.

Management e Digital Survey

Paolo Citelli – Architect, Director BIMland22, BIM Manager Lombardini22

Marco Angelosanti  – Ingegnere edile, consulente BIM e R&D Lombardini22

La trasformazione digitale ha aperto nuove prospettive per migliorare il ciclo di vita degli edifici, dalla progettazione alla gestione e manutenzione. Lo stato avanzato delle applicazioni di Building Information Modeling (BIM), mostrano come questa tecnologia sia ormai consolidata e versatile. In particolare, tecnologie innovative come il computational e il generative design, hanno ridefinito il modo di concepire e organizzare gli spazi. Un tema centrale è il ruolo del BIM e del GIS come supporto ai protocolli di sostenibilità, grazie alla capacità di integrare dati ambientali e progettuali.

A ciò si aggiunge l’integrazione tra BIM e digital survey, con un focus su Survey4Design, il servizio che utilizza le più recenti e avanzate tecnologie di reality capturing, come droni e laser scanner, per generare nuvole di punti e garantire rilievi digitali di altissima precisione.

L’approccio multidisciplinare è un altro aspetto chiave: l’integrazione delle competenze permette ai team di collaborare efficacemente non solo per la progettazione dell’edificio, ma anche in contesti urbani complessi. Questa sinergia è facilitata dall’uso di ambienti di condivisione dati (CDE, Common Data Environment), che consentono una collaborazione in cloud trasparente e dinamica tra tutte le parti coinvolte.

Un ulteriore approfondimento ha riguarda l’uso dei modelli BIM per la fase di Operation&Maintenance, attraverso l’integrazione di dati progettuali e sensoristica IoT. Questo approccio consente una gestione dinamica e intelligente degli spazi, aiutando le aziende a pianificare e adattare i propri ambienti in funzione delle nuove esigenze. Un esempio è rappresentato dall’applicativo Desko, sviluppato dai full stack developers di Lombardini22, una soluzione data-driven pensata per ottimizzare la gestione degli spazi di lavoro e del Facility Management.

Bilanciare sostenibilità e profittabilità
negli Smart Building

Ernesto Lombardi
– CEO e Founder | iComfort

Nel panorama della trasformazione digitale e della crescente attenzione alla sostenibilità, iComfort emerge come partner tecnologico per la realizzazione di edifici più efficienti e sostenibili. La piattaforma avanzata e proprietaria di iComfort consente di monitorare e ottimizzare in tempo reale parametri ambientali fondamentali, tra cui qualità dell’aria, occupazione degli spazi, consumo energetico e gestione dei rifiuti. Grazie a questa tecnologia, è possibile ridurre gli sprechi energetici e migliorare la gestione dei rifiuti, rendendo gli spazi non solo più sostenibili ma anche più confortevoli e salutari per gli utenti.

La piattaforma iComfort è progettata per facilitare il raggiungimento delle principali certificazioni di sostenibilità (LEED, WELL, ecc.), sostenendo le organizzazioni nell’adozione di standard ambientali rigorosi. La possibilità di attivare reazioni automatizzate, come l’accensione e la regolazione di illuminazione e ventilazione, consente una gestione operativa ottimale e contribuisce ad attrarre finanziamenti, grazie all’orientamento sempre più deciso degli investitori verso progetti sostenibili.

Un ulteriore punto di forza della piattaforma iComfort è la sua natura completamente sensor-agnostic, che le permette di integrarsi con qualsiasi infrastruttura hardware e comunicare agevolmente con i principali protocolli del settore. L’ecosistema è progettato per integrarsi con Building Management Systems (BMS), sistemi di illuminazione DALI, e soluzioni di grandi fornitori come Microsoft e Google, consentendo alle aziende di centralizzare e gestire i dati in modo uniforme. La piattaforma offre dashboard personalizzabili, sistemi di allarme e report automatici che facilitano il monitoraggio delle certificazioni ambientali.

Durante l’ultimo evento dedicato al settore, i casi studio di un teatro storico e di un’università di Roma hanno mostrato l’impatto tangibile della soluzione iComfort: miglioramento del comfort per gli utenti, riduzione significativa dei costi energetici e maggiore soddisfazione di studenti e docenti. L’esperienza concreta dimostra come la sostenibilità negli edifici non sia solo una scelta etica, ma una strategia intelligente per ottimizzare risorse, accrescere il valore degli asset e migliorare la competitività delle organizzazioni.

Digitalizzazione degli edifici e nuove sfide con l’EPBD e i protocolli energetico-ambientali

Stefania Striato
– Responsabile area Certificazione
Green Building Council Italia

L’adozione di strumenti digitali nel settore edilizio è fondamentale per controllare e migliorare le prestazioni energetiche degli edifici. In questo contesto, la digitalizzazione riveste un ruolo cruciale nella transizione energetica in corso. Grazie a tecnologie avanzate, sistemi intelligenti e soluzioni di comunicazione, essa può favorire un significativo incremento dell’efficienza energetica, ridurre le emissioni nocive per il clima e promuovere strategie orientate alla sostenibilità globale.

Gli edifici sono responsabili di circa il 36% delle emissioni di gas serra in Europa, rendendo il settore cruciale per le politiche energetiche. In questo contesto, la digitalizzazione si propone come strumento chiave per integrare tecnologie digitali lungo l’intero ciclo di vita edilizio, migliorando efficienza energetica e sostenibilità.

La nuova direttiva EPBD IV introduce lo Smart Readiness Indicator (SRI) per valutare la predisposizione degli edifici all’uso di tecnologie intelligenti finalizzate alla decarbonizzazione. In questo contesto, i BACS (sistemi avanzati che monitorano e controllano aspetti come riscaldamento, ventilazione, illuminazione, sicurezza e consumo energetico) sono fondamentali per il calcolo dell’SRI. Ottimizzando la gestione energetica e adattandosi alle necessità degli occupanti e alle condizioni esterne, i BACS garantiscono un uso più efficiente dell’energia, contribuendo a migliorare il punteggio SRI e a favorire la sostenibilità complessiva dell’edificio. Inoltre, l’integrazione dell’SRI nei protocolli energetico-ambientali, non solo come strumento obbligatorio, ma anche come parte integrante delle valutazioni, rafforzerebbe la valutazione delle performance energetiche e ambientali, incentivando l’adozione di tecnologie intelligenti per una gestione più sostenibile degli edifici.

Per raggiungere quindi gli obiettivi di risparmio energetico, la digitalizzazione assumerà un ruolo sempre più centrale, favorendo l’adozione di sistemi intelligenti per ottimizzare la gestione energetica e migliorare il comfort degli occupanti, sia nei nuovi edifici che nelle ristrutturazioni.

Diventa dunque fondamentale la formazione sulle tecnologie digitali e sull’EPBD come anche la collaborazione interdisciplinare tra ingegneri, architetti e gestori.

Il mantra per i nuovi spazi di lavoro: user experience, benessere personale e ambientale

Paolo Bonetti – Responsabile Marketing
dell’Area Multimedia & Workspaces | VarGroup

Supportare il lavoro ibrido, riducendo i costi operativi legati agli uffici inutilizzati, sono questi gli obiettivi delle piattaforme di prenotazione che devono offrire una soluzione completa per organizzare, in modo intuitivo, ogni aspetto del lavoro. Semplicità d’uso e integrazione avanzata con strumenti evoluti di collaboration, produttività e domotica, sono i plus delle soluzioni evolute che portano nell’ambiente ufficio nuove logiche di gestione ispirate al mondo dell’hotellerie.

Per Var Group è fondamentale mettere la persona al centro attraverso una rinnovata user experience. La piattaforma Space Booking 4 permette infatti di prenotare una sala riunioni, una scrivania o un servizio, in modo semplice e intuitivo, migliorando l’efficienza operativa in quanto il sistema ‘ricorda’ le preferenze dell’utente limitando inefficienze e perdite di tempo. Anche l’organizzazione del lavoro in team diventa semplice, è infatti possibile pianificare riunioni e sessioni di co-working in modo semplice, anche in ambienti virtuali. Si tratta inoltre di un potente strumento per HR e Facility Manager che potranno governare i flussi del lavoro ibrido in maniera efficiente. Chiari poi i vantaggi in chiave green ottenibili da un’ottimizzazione delle prenotazioni che riduce gli sprechi e migliora l’efficienza energetica, limitando i consumi agli ambienti realmente utilizzati.

Case Study: Il ruolo dei dati per la progettazione degli spazi di lavoro

Alberto Donzelli
– Facility Manager | Bosch Rexroth

La realizzazione di uffici leva HR per recruitment e retention è fondamentale per le organizzazioni. Bosch Rexroth nasce nel 1974 e si sviluppa fino al 2004 con modelli architettonici standard e classici, spazi chiusi e riservati. Tra il 2011 e il 2012 Il Gruppo avvia numerosi cambiamenti e le funzioni aziendali, un tempo separate, necessitano di essere integrate e mescolate, si formano sempre più gruppi di lavoro tra le funzioni di staff, area commerciale e area tecnica e questo ci spinge a pensare a nuovi modelli di gestione dello spazio.

Da qui inizia la raccolta dati, studiando e analizzando le modalità di lavoro delle persone, conteggio delle presenze e misurazione degli utilizzi, queste informazioni ci dicono quali sono i bisogni.

È stato dunque avviato, un piano alla volta dei nostri 4 edifici, un processo di ristrutturazione proiettando in forma architettonica le necessità che analizzate.

La prima risposta alle esigenze sono gli Open Space e la creazione di numerose sale (piccole e medie) per incontrarsi. Ogni qualvolta veniva avviata la ristrutturazione di un nuovo piano, si consolidava l’esperienza precedente e si correggevano errori e punti deboli, ma allo stesso tempo implementavamo miglioramenti andando ad intercettare le nuove necessità espresse.

Le ristrutturazioni, oltre agli aspetti architettonici degli spazi, portavano con sé anche il rinnovo degli impianti tecnologici che grazie alla raccolta di dati (temperatura, qualità dell’aria, rumore, ecc) ci hanno permesso di affinare ulteriormente la progettazione degli spazi creando il confort abitativo.

Il sistema di gestione degli edifici (BMS) raccoglie le informazioni dal campo e permette adeguamenti che, da un lato, soddisfano il bisogno di confort degli inquilini, ma allo stesso tempo aiuta a garantire la sostenibilità ambientale eliminando gli sprechi. Ancora una volta la raccolta dei dati dal campo sono leve decisionali essenziali.

Nel 2020, complice o per causa diretta della pandemia, il bisogno di spazi aperti chiede una risposta e ancora una volta l’analisi dei dati è stata una delle modalità con cui abbiamo evidenziato questa necessità.

Oggi grazie alla sensoristica IoT è oggi possibile monitorare un’elevata eterogeneità di parametri, la tecnologia wireless ha ridotto costi di installazione e manutenzione e con le piattaforme in cloud si riducono ulteriormente i costi ed i rischi legati alla cybersecurity oggi tra i maggiori rischi delle aziende